サ高住の費用は契約形態・支払い方式がポイント！費用目安も紹介

「サ高住に住みたいと思っているけれども、いくらかかるのだろうか」
「費用的に住み続けられることができる施設なのか」
などサ高住の費用についてわからないことだらけで、入居の決断ができないでいらっしゃる方はいませんか？

サ高住は高齢者向けの賃貸住宅ではありますが、高齢者向けというだけあって、通常の賃貸マンションとは費用面で少し異なる部分があります。

施設によっては契約形態や支払い方式が選べる施設などもあり、理解するのがやや難しい部分があります。

そこでこの記事では、サ高住の費用面について難しくてわからないと思っている方に向けて

• 契約形態、支払い方式について
• 費用詳細について
• 費用における注意点
• サ高住に住めないと思っている方向けの解決策

についてご説明いたします。

この記事さえ読めば、サ高住の費用についての理解が深まり、入居の判断ができるようになるでしょう。

サ高住選びの際には、ぜひ私たちが運営する「そよ風」もご検討ください。詳しくは公式サイトをご覧ください。

※当該記事に関する個別のお問い合わせは受け付けておりません。また、記事中の触れられている法的見解についての責任は一切負いかねます。所管の自治体窓口または弁護士等の専門家にご相談下さい。「そよ風」のサービスに関してのお問い合わせや不明点は、お問い合わせフォームより受け付けております。

１． 契約形態・支払い方式は、施設の種類により異なる

まず費用の具体的な話に入る前に、

• サ高住の「一般型」「介護型」の２種類についての説明
• それぞれどんな契約形態、支払い方式があるのか

についてまとめてみました。

１－１　「一般型」「介護型」の大きな違いは、介護サービスの有無

サ高住には、「一般型」「介護型」の２種類があります。
その２種類の大きな違いは、介護サービスの有無です。

一般型のサ高住は、介護サービスは基本的に提供していないため、介護サービスが必要となった場合は、訪問介護や居宅介護支援など外部または施設併設の事業者と各自別途契約をして利用することになります。

それに対し介護型のサ高住は『特定施設入居者生活介護』の指定を受けている施設のことを指し、施設に常駐しているスタッフから、介護サービスを受けることが可能です。

２章以降に説明する費用については、この介護サービスの有無の違いでも大きく差が出ますので、現在介護サービスを必要としているか、していないかという点で「一般型」「介護型」の種類を絞ることがまずはひとつポイントとなります。

なお参考程度ではありますが、どちらを選べば良いのか悩んでしまう方に向けて、一般型・介護型とそれぞれに適したタイプをまとめてみました。

一般型を選ぶべきタイプ
・現状介護サービスがあまり必要のない方
・サービスよりも生活の自由度を優先したい方
・初期費用をあまりかけずに入居したい方

介護型を選ぶべきタイプ
・介護サービスをたくさん利用する可能性がある方
・生活の自由度よりもサービスや設備を優先したい方
・長期的に住み続けたいと思っている方

サ高住の基礎知識についてさらに詳しく知りたい方は、「サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）とは？入居条件・費用など」の記事をご覧ください。

１－２　契約形態・支払い方式について

１－１で説明した「一般型」「介護型」の種類により、契約形態・支払い方式が少し異なりますが、あらかじめ決められたものですので、入居者が契約形態・支払い方式を選ぶことはありません。

ただ介護型の利用権契約については、支払い方式が選べる場合がありますので、前もって確認するようにしましょう。

各契約形態・支払い方式は以下の通りです。

・建物賃貸借契約：建物に住むための契約。更新費用はかからないが、契約期間がある。
・終身建物賃貸借契約：建物に住むための契約。契約期間がなく、終身住み続けることができる。
・利用権契約：建物に住むための契約と各種サービスを利用するための契約。
・月払い方式：毎月決まった額を支払う方式。
・入居一時金方式：入居金として入居時にまとめた金額を支払い、月額家賃などに充当していく方式。

一見、契約方法・支払い方式により費用目安にそこまでの違いはないようにみえますが、「いつ払うのか」「何にいくらかかるのか」という部分が大きく異なってきますので、詳しく説明していきます。

一般型は、「建物賃貸借契約」・「月払い方式」のみ

一般型は、
契約形態→建物賃貸借契約
支払い方式→月払い方式
のみとなります。

建物賃貸借契約とは…
こちらは通常の賃貸マンションの契約同様、建物に住むための契約となります。
更新時に更新費用はかかりませんが、契約期間が存在します。

また、都道府県から認可を受けた一部のサ高住には、終身建物賃貸借制度という措置があり契約期間が存在しません。その該当施設で契約をした場合には、借家人が死亡したときのみ契約を終了することができるという決まりがあるため、最期まで安心して住み続けることができます。

※終身建物賃貸借制度とは…高齢者が終身にわたり安心して賃貸住宅に居住できる仕組みで、高齢者に住宅を賃貸した際、借家人が死亡したときにのみ契約を終了することができる制度（相続性を排除）。建物の老朽化以外では基本的に家主からの解約申し入れはできない。ただし、支払いの滞納や自傷他傷行為などによる借家人から退去の申し入れや、医療機関での継続加療が必要になった場合については退去となる可能性があります。

また安否確認や生活相談などのサービスは、居住される方全員が受けるサービスとなりますが、こちらは別途サービスを受けるための契約を結びます。

月払い方式とは…
こちらも通常の賃貸マンションの契約同様、毎月決まった額を支払う方式となります。
次章にて詳細な金額を説明しますが、家賃や共益費（管理費）などを支払うこととなります。

通常のマンションと異なる部分が、サービスを受けるための費用も毎月支払うという部分です。
施設により名称や金額は異なりますが、サービス費という名目で居住者の方全員が、毎月定額を支払うこととなります。

介護型は、施設や居住者ニーズの違いにより契約形態・支払い方式が異なる

介護型は、
契約形態→建物賃貸借契約・利用権契約

支払い方式→
建物賃貸借契約：月払い方式
利用権契約：月払い方式・入居一時金方式
と一般型よりも種類があり、少し複雑になります。
それぞれ説明していきます。

建物賃貸借契約と月払い方式については、一般型と同様となりますので説明を省きます。

利用権契約とは…
こちらは、建物に住むための契約と各種サービスを利用するための契約となります。
前述したとおり、介護型は介護サービスを受けることができる施設となりますので、利用権契約を１つ結ぶだけで、住む権利＋サービスを受ける権利を同時に契約することとなります。

利用権契約の月払い方式・入居一時金方式とは…
介護型のサ高住はサービスや共有スペースの充実度の違いにより、一般型よりも費用が高いのが基本です。そのため入居者のニーズに合わせて、２つの支払い方式を採用している施設が多いです。総額は同じだけど支払うタイミングが違うだけ？と思われがちですが、支払い方式により支払う額に違いが生じてくるのが大きなポイントです。

月払い方式
・入居金がなく賃貸借契約と同様、毎月決まった金額を支払う方式
・入居金がないため入居時のハードルは低いが、その分の金額が月額費用に上乗せされているイメージ
※敷金・礼金がある場合も有

入居一時金方式
・入居時に入居一時金としてまとめた金額を支払うため、入居時のハードルは高くなる
・入居一時金は月額費用に充てていく費用となるので、月払い方式と比べて月額費用は低くなる
・入居一時金には各施設により償却期間が定められているが、償却期間を過ぎて入居し続けた場合でも、月額費用が上がることはない

そのため施設によって異なりますが、この入居金の有無の違いが、居住期間により月払い方式と入居金方式で総額に差が生じる理由ということとなります。

月払い方式・入居一時金方式どちらを選ぶべきか…

・長期的に住み続けたいと思っている方：入居一時金方式がオススメ
・短期で退去する可能性がある方：月払い方式がオススメ

初期費用はかかりますが、長期的に住み続けたいと思っている方は、介護型の入居一時金方式がオススメです。月払い方式と比較したときに、入居時のハードルは高くなりますが、月額費用は償却期間後も上がることなく安いままなので、トータルで考えたときに月払い方式よりも安くなる場合があります。

ただ逆に短期間で退去となった場合は、トータルで考えたときに月払い方式の方が安い可能性もありますので、入居時の年齢や体調をふまえ、支払い方式は選ぶようにしましょう。

次の章ではそれぞれ具体的な金額をあげて、サ高住に住むにはいくらぐらいかかるのか見ていきたいと思います。

２．費用について

前章で説明した契約形態・支払い方式に従って、それぞれ具体例を挙げ費用について説明していきます。
※2020年5月時点

２－１　必ず支払う必要がある費用：初期費用・月額費用

まずは初期費用と月額費用で必ず発生する費用がどれくらいなのかみていきましょう。

一般型

＜建物賃貸借契約（終身建物賃貸借契約も含む）の場合＞

【初期費用】
・入居金
０円の施設から、数十万円の施設まで様々。
支払いが発生する施設は、敷金として２～３か月分の家賃を支払う施設。
敷金は、退去時のクリーニング代や未払い家賃等に充てるもので、余った額は退去時に返金される。
入居金が０円の施設でも、退去時にクリーニング代や未払い家賃等は徴収するので、入居金の有無は先に払うか後に払うかの違いのみ。

【月額費用】
・家賃
地域差はあるが、近隣の賃貸マンションと同等の金額。

・共益費（管理費）
共益費は、施設の維持管理に充てられる費用。
普通の賃貸マンションよりは、共有スペースが多いので高め。
一般型のサ高住は、設置義務のある設備やスペースが少ないため施設差が大きく、そのため共益費（管理費）は施設による金額の差が大きい。

・基本サービス費
安否確認・生活相談の基本サービスを受けるための費用。
施設により人員体制や提供サービスの差に若干の違いがあるため、金額差がある。
毎月定額で必ず発生する費用。

・その他費用
上記に挙げた費用以外でかかるもの。
※２－２にて詳細を説明しております。

介護型

＜建物賃貸借契約（終身建物賃貸借契約も含む）の場合＞

【初期費用】
・入居金
０円の施設から、数十万円の施設まで様々。
支払いが発生する施設は、敷金として２～３か月分の家賃を支払う施設。
敷金は、退去時のクリーニング代や未払い家賃等に充てるもので、余った額は退去時に返金される。
入居金が０円の施設でも、退去時にクリーニング代や未払い家賃等は徴収するので、入居金の有無は先に払うか後に払うかの違いのみ。

【月額費用】
・家賃
利用権契約の入居一時金方式と比較すると、月額費用に充てていく費用がないため、家賃は入居一時方式よりも高い。
また一般型と比較すると、サービスや設備の充実度が高いため、介護型の方が家賃の高い施設がほとんど。

・共益費（管理費）
一般型よりも共有スペースが多いため施設の維持管理費が高くなるイメージはあるが、共益費ではなく家賃がその分高めに設定されている施設もあるため、そこまで一般型と費用は変わらない。

・食費
喫食した分のみの請求。１食分の費用は施設によっても、朝食・昼食・夕食によっても異なるが、おおよそ500～800円前後で一食が食べられるイメージ。
栄養やバランスが考えられたメニューを手ごろな価格で食べれるため３食食べられる方が多い。

・介護保険自己負担額
介護保険サービスは必須となるので、毎月定額でかかる。
地域や要介護度、所得により自己負担額は変わる。

・その他費用
上記に挙げた費用以外でかかるもの。
※２－２にて詳細を説明しております。

＜利用権契約・月払い方式の場合＞

【初期費用】
・入居金
月払い方式の場合、入居金は０円。
入居ハードルを下げるため、月払い方式を利用できる施設が増えている。

【月額費用】
・家賃
入居一時金方式と比較すると、月額費用に充てていく費用がないため、家賃は入居一時方式よりも高い。

・共益費（管理費）
一般型よりも共有スペースが多いため施設の維持管理費が高くなるイメージはあるが、共益費ではなく家賃がその分高めに設定されている施設もあるため、そこまで一般型と費用は変わらない。

・食費
喫食した分のみの請求。１食分の費用は施設によっても、朝食・昼食・夕食によっても異なるが、おおよそ500～800円前後で一食が食べられるイメージ。
栄養やバランスが考えられたメニューを手ごろな価格で食べれるため３食食べられる方が多い。

・介護保険自己負担額
介護保険サービスは必須となるので、毎月定額でかかる。
地域や要介護度、所得により自己負担額は変わる。

・その他費用
上記に挙げた費用以外でかかるもの。
※２－２にて詳細を説明しております。

＜利用権契約・入居一時金方式の場合＞

【初期費用】
・入居金
家賃をまとめて先に払い、月額費用に充てていくイメージ。
そのため初期費用は高くなるが、家賃は月払い方式よりも安い。

入居金には償却期間が定められており、その期間中は入居金を月額費用に充てていき、仮に償却期間を過ぎて入居し続けた場合は、月額費用が上がることなく住み続けることができる。

償却期間中に退去した場合は、日割り計算で返還される。
※施設によりますが入居時に何割かを償却する場合があり、その分は返却されないので注意。

【月額費用】
・家賃
入居金を払っている分、家賃は月払い方式より安い。
償却期間を過ぎても、家賃が上がることはない。

・共益費（管理費）
一般型よりも共有スペースが多いため施設の維持管理費が高くなるイメージはあるが、共益費ではなく家賃がその分高めに設定されている施設もあるため、そこまで一般型と費用は変わらない。

・食費
喫食した分のみの請求。１食分の費用は施設によっても、朝食・昼食・夕食によっても異なるが、おおよそ500～800円前後で一食が食べられるイメージ。
栄養やバランスが考えられたメニューを手ごろな価格で食べれるため３食食べられる方が多い。

・介護保険自己負担額
介護保険サービスは必須となるので、毎月定額でかかる。
地域や要介護度、所得により自己負担額は変わる。

・その他費用
上記に挙げた費用以外でかかるもの。
※２－２にて詳細を説明しております。

介護型は、介護保険サービスの自己負担が定額でかかる

繰り返しになりますが、介護型はどの契約形態・支払い方式でも介護保険サービス利用費が定額でかかります。
地域や要介護度により金額は異なりますが、自己負担分の１～３割（所得より異なる）を支払えば、費用を気にすることなく、24時間介護保険サービスを受けることが可能となります。

費用目安としては、自己負担１割の方でおおよそ5,000～30,000円前後となります。

※要介護認定未申請の方または自立の方は、介護保険サービス利用費はかかりませんが、別途生活支援サービス費として数万円費用がかかる場合があります。

２－２　その他かかる費用

定額ではありませんが、その他にもかかる費用があります。

施設による違いや過ごし方の違いにより金額差はありますが、費用目安を挙げております。

３．費用における３つの注意点

費用の内訳については説明しましたが、ここで特に注意してほしい費用における３つの注意点をご紹介します。

①好立地ほど高くなる
当たり前ではありますが、
・駅が近い
・栄えている地域
など便利な立地のサ高住になればなるほど費用は高くなります。

自立した高齢者の方が多いため立地を重視して選ぶ方が多いですが、
・家族が通いやすい場所で探す
・通院の必要がある病院に近い場所で探す
など譲れないポイントを挙げて費用とのバランスをみて選ぶようにしましょう。

②一般型は、介護保険サービスを利用しただけ費用がかかる
一般型は介護サービスがついていませんので、自分が利用したい介護サービスを自由に利用することができますが、もちろん利用すれば利用した分だけ介護保険の自己負担額（または自費サービス費用）が高くなります。

それに対し、介護型は介護保険サービス利用費が定額のため、何かあった時の安心だけでなく、費用面でもそれ以上高くならないという安心があります。

ぱっと見の費用で、介護型より一般型の方が安いからという理由で選ぶのではなく、入居時にどれくらい介護サービスを利用する想定かを考えたうえで、一般型か介護型か選ぶようにしましょう。

③介護型の入居一時金は、償却期間や返還ルールが施設により異なる
入居一時金の金額差もそうですが、入居時の償却割合やどのぐらいの期間で償却するなど、償却に関するルールは施設により異なります。

長く住み続けることができる場合は、そこまで気にする部分ではありませんが、仮に短期間で退去となった場合は返還額が異なることになりますので、入居一時金方式を利用して入居しようと思っている方は、償却に関するルールの部分を必ず確認するようにし、複数施設比較検討することをオススメします。

４．費用が高くてサ高住に住めない！？そんな方向けの３つの解決策

サ高住は安否確認や生活相談の基本サービスがついていながらも、近隣の賃貸マンションとさほど変わらない金額で住むことができるので、優先すべき事項をきちんと決めればそこまで高い費用になることはありませんが、それでも「思ったよりも費用が高く今は住めないな。。」となってしまった方に向けて３つの解決策をあげてみました。

１）住まいを変えずに介護サービスを変更することで、悩みや不安が解消されるかどうか検討
仮に今の住まいに家賃がかからないのであれば、気にすべき部分は介護サービス利用の部分になります。

ただサ高住への住み替えを検討している方であれば、そこまで介護サービスが必要ない方が多いと思いますが、サ高住で受けられる安否確認の代替案としては、訪問介護を組み合わせて利用することで、不安は解消されると思います。

地域や介護サービス内容によりますが、訪問介護で身体介護20分程度のサービスであれば、１回500円前後から利用することが可能です。仮に１日２回✕月20日だと、20,000円で利用できる計算となりますので、サ高住に住むよりかは、断然費用を抑えることができます。

必要な部分だけを介護サービスで補った場合、どれくらいの費用になるのか、いくつかパターンを出してみて検討してみてはいかがでしょうか。

２）家族や親戚などの近くの賃貸マンションへ引っ越しをすることで、悩みや不安が解消されるかどうか検討
介護サービスを利用するほどではないけれども、何かあった時にすぐ駆け付けられるようになど、安否確認の部分で不安を抱えているのであれば、住まいをうつすことで解消される場合もあります。

同居だとどうしても気を使ってしまうと思いますが、近くの別住まいであればその部分は心配することなく、身近に頼りになる人がいるという安心を得ることができます。

共益費も通常の賃貸マンションの方がサ高住より安い場合がほとんどですので、共益費・介護サービス費両方の部分で費用を抑えることができるでしょう。

３）一般型のサ高住に入居して、定額部分の以外で費用を抑えられるか検討
家賃や共益費は定額でかかってしまうので、費用を安くすることはできませんが、２章で取り上げたその他の費用は工夫次第で費用を抑えることが可能です。

例えば、
・食事は全て自炊しなるべく食材費を抑える
・洗濯代は、家族が自宅に持ち帰り施設でかからないようにする
・介護用品や日用品は安いときにまとめ買いし費用を抑える
など細かい部分ではありますが、それぞれで工夫をすれば数万円程度の差はでてくると思います。

それ以外にも立地条件を希望のものより少し広げるなどすれば、定額でかかってくる費用の部分にも影響しますので、総額で大きく変わってきます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

サ高住の費用と言っても「一般型」「介護型」で大きく費用差はありますし、契約形態や支払い方式により、初期費用・月額費用どちらも大きく変わってきます。

まずは種類をどちらにするか決定したうえで、支払い続けられる費用プランを考え、支払い方式を選ぶようにしましょう。

どちらの種類、どの支払い方式を選択したとしても、決して安いものではありませんので、時間をかけて複数施設で比較検討して選ぶようにしてくださいね。

なお私たちが運営する「そよ風」公式ページでも、サ高住について詳しく説明しております。あわせてご覧ください。

※当該記事に関する個別のお問い合わせは受け付けておりません。また、記事中の触れられている法的見解についての責任は一切負いかねます。所管の自治体窓口または弁護士等の専門家にご相談下さい。「そよ風」のサービスに関してのお問い合わせや不明点は、お問い合わせフォームより受け付けております。